公益財団法人日本住宅総合センター

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タイトル	中古住宅取引と建物価格査定制度
発行年月	平成31／令和1年02月	判型	A4	頁数	128

概要	中古住宅市場の改善は住宅政策の重要な課題となっており、これまでに多様な対策がなされてきている。瑕疵担保履行法や住宅性能表示制度は、取引時の住宅品質に関する情報の非対称性を緩和するための処置であり、中古住宅市場における市場の失敗を改善することが狙いである。これらの処置は買主の情報不足を補うための処置であるが、同様に売主が情報の非対称性にさらされる場合もある。売主が直面する情報の非対称性は、所有する住宅の売却時にその物件の価値を客観的に把握することが困難な点として現れる。住宅を売却する場合、売主は売却希望額を設定することになるが、その際の住宅価格の査定方法は必ずしも確立されてはいない。住宅の査定価格は、売却を仲介する媒介業者に価格を付けてもらう事になるが、周辺で売却された同程度の住宅価格を参考に価格が値付けされることがある。また、その他の住宅価格の査定方法としては、公益財団法人不動産流通推進センター（旧不動産流通近代化センター）による「価格査定マニュアル」が公開されているが、この査定マニュアルの利用頻度は低く、普及しているとは言い難い状況である。大手の仲介業者の中には、独自の価格査定システムを利用している所もあるということだが、当然その評価方法の詳細は確認できない。さらに、両手取引が可能な現在の媒介契約制度においては、媒介業者にとって売却しやすい取引価格を設定することが可能であるため、問題がより深刻化する可能性がある。なぜなら、媒介業者が取引を有利に成立させるために、あえて査定価格を低く提示している可能性が生じてしまい、売主が査定額を客観的に評価できないこととあいまって、売主が媒介業者や査定額に対する疑念を増大させる要因となりうるからである。こうした現状を踏まえて国土交通省は、平成26年3月に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を公開し、戸建て住宅の建物評価の在り方について提言を行っている。こうした流れは、公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」の改定、および日本不動産鑑定士連合協会（JAREA）による中古住宅の適正価格を査定する新しいシステム（JAREA-HAS）の導入を促している。本研究では、新しく作られた建物評価制度が従来の評価制度とどのように異なっているのか整理し、データ分析を通してその課題を検討すること目的としている。本調査が、今後の中古住宅流通市場を充実させる際の参考になれば幸いである。
目次	第1章：日本の中古住宅流通市場と建物価格査定制度 … 1 (1).日本の中古住宅流通を取り巻く実態 … 1 (2).建物価格査定の現状て … 4 第2章：「指針」の概要と建物価格査定 … 7 (1).指針策定の目的 … 7 (2).建物評価の改善のあり方 … 8 (3).運用改善・精緻化の枠組み … 9 (4).減価修正の考え方 … 11 (5).運用改善・精緻化された原価法に係る各種論点 … 13 (6).建物評価の改善に向けたプロセス、留意点 … 15 (7).付属データ集 … 16 第3章：建物価格査制度の比較―JAREA-HASと価格査定マニュアル― … 21 3-1　JAREA-HASによる建物価格評価制度の概要と制度内容 … 22 (1).JAREA-HASによる建物価格評価制度の概要 … 22 (2).システムの構成 … 22 (3).精算価格算定の方法 … 24 ①積算価格算定式 … 24 ②リフォームの算定式への反映方法 … 24 ③再調達原価の査定方法 … 25 ④減価修正 … 29 3-2　価格査定マニュアルによる建物価格評価制度の概要と制度内容 … 35 (1).価格査定マニュアルによる建物価格評価制度の概要 … 35 (2).価格査定マニュアルを利用した査定の流れ … 35 (3).査定価格の算定方法 … 37 ①基本的な考え方 … 37 ②査定プロセス … 38 3-3　両制度の比較 … 52 第4章：建物価格査定の実証分析 … 55 (1).データ … 56 (2).分析モデルについて … 61 (3).住宅価格の分析 … 62 ①住宅成約価格と築年数の関係 … 63 ②JAREA-HASによる査定価格と築年数の関係 … 71 ③価格査定マニュアルによる査定価格と築年数の関係 … 79 ④成約価格と2種類の査定価格の比較 … 87 (4).建物価格の分析 … 90 ①建物成約価格と築年数の関係 … 90 ②建物査定価格Jと築年数の関係 … 98 ③建物査定価格Mと築年数の関係 … 106 ④建物の成約価格と2種類の査定価格の比較 … 114 (5).考察 … 116 第5章：まとめ：建物価格査制度の現状と課題 … 119 (1).第2章の概要：「指針」の概要と建物価格査定 … 119 (2).第3章の概要：建物価格査定制度の比較 … 120 (3).第4章の概要：建物価格査定の実証分析 … 124 (4).おわりに … 126

概要

中古住宅市場の改善は住宅政策の重要な課題となっており、これまでに多様な対策がなされてきている。瑕疵担保履行法や住宅性能表示制度は、取引時の住宅品質に関する情報の非対称性を緩和するための処置であり、中古住宅市場における市場の失敗を改善することが狙いである。これらの処置は買主の情報不足を補うための処置であるが、同様に売主が情報の非対称性にさらされる場合もある。
売主が直面する情報の非対称性は、所有する住宅の売却時にその物件の価値を客観的に把握することが困難な点として現れる。住宅を売却する場合、売主は売却希望額を設定することになるが、その際の住宅価格の査定方法は必ずしも確立されてはいない。住宅の査定価格は、売却を仲介する媒介業者に価格を付けてもらう事になるが、周辺で売却された同程度の住宅価格を参考に価格が値付けされることがある。また、その他の住宅価格の査定方法としては、公益財団法人不動産流通推進センター（旧不動産流通近代化センター）による「価格査定マニュアル」が公開されているが、この査定マニュアルの利用頻度は低く、普及しているとは言い難い状況である。大手の仲介業者の中には、独自の価格査定システムを利用している所もあるということだが、当然その評価方法の詳細は確認できない。
さらに、両手取引が可能な現在の媒介契約制度においては、媒介業者にとって売却しやすい取引価格を設定することが可能であるため、問題がより深刻化する可能性がある。なぜなら、媒介業者が取引を有利に成立させるために、あえて査定価格を低く提示している可能性が生じてしまい、売主が査定額を客観的に評価できないこととあいまって、売主が媒介業者や査定額に対する疑念を増大させる要因となりうるからである。
こうした現状を踏まえて国土交通省は、平成26年3月に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を公開し、戸建て住宅の建物評価の在り方について提言を行っている。こうした流れは、公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」の改定、および日本不動産鑑定士連合協会（JAREA）による中古住宅の適正価格を査定する新しいシステム（JAREA-HAS）の導入を促している。
本研究では、新しく作られた建物評価制度が従来の評価制度とどのように異なっているのか整理し、データ分析を通してその課題を検討すること目的としている。本調査が、今後の中古住宅流通市場を充実させる際の参考になれば幸いである。

第1章：日本の中古住宅流通市場と建物価格査定制度 … 1
(1).日本の中古住宅流通を取り巻く実態 … 1
(2).建物価格査定の現状て … 4
第2章：「指針」の概要と建物価格査定 … 7
(1).指針策定の目的 … 7
(2).建物評価の改善のあり方 … 8
(3).運用改善・精緻化の枠組み … 9
(4).減価修正の考え方 … 11
(5).運用改善・精緻化された原価法に係る各種論点 … 13
(6).建物評価の改善に向けたプロセス、留意点 … 15
(7).付属データ集 … 16
第3章：建物価格査制度の比較―JAREA-HASと価格査定マニュアル― … 21
3-1　JAREA-HASによる建物価格評価制度の概要と制度内容 … 22
(1).JAREA-HASによる建物価格評価制度の概要 … 22
(2).システムの構成 … 22
(3).精算価格算定の方法 … 24
①積算価格算定式 … 24
②リフォームの算定式への反映方法 … 24
③再調達原価の査定方法 … 25
④減価修正 … 29
3-2　価格査定マニュアルによる建物価格評価制度の概要と制度内容 … 35
(1).価格査定マニュアルによる建物価格評価制度の概要 … 35
(2).価格査定マニュアルを利用した査定の流れ … 35
(3).査定価格の算定方法 … 37
①基本的な考え方 … 37
②査定プロセス … 38
3-3　両制度の比較 … 52
第4章：建物価格査定の実証分析 … 55
(1).データ … 56
(2).分析モデルについて … 61
(3).住宅価格の分析 … 62
①住宅成約価格と築年数の関係 … 63
②JAREA-HASによる査定価格と築年数の関係 … 71
③価格査定マニュアルによる査定価格と築年数の関係 … 79
④成約価格と2種類の査定価格の比較 … 87
(4).建物価格の分析 … 90
①建物成約価格と築年数の関係 … 90
②建物査定価格Jと築年数の関係 … 98
③建物査定価格Mと築年数の関係 … 106
④建物の成約価格と2種類の査定価格の比較 … 114
(5).考察 … 116
第5章：まとめ：建物価格査制度の現状と課題 … 119
(1).第2章の概要：「指針」の概要と建物価格査定 … 119
(2).第3章の概要：建物価格査定制度の比較 … 120
(3).第4章の概要：建物価格査定の実証分析 … 124
(4).おわりに … 126

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